売却方法、諸費用、査定の流れ売りたい

大事な資産の売却方法

  • サポート01売主様から買主様へ安心取引
    売却相談から売却まで徹底サポートいたします!

    • 「築年数が古いので、売れるかどうか心配」
    • 「売ろうか、貸そうか迷っている」
    • 「売却したいけど、何から考えたらいいのか?」
    • 「売却するのを、近隣に知られたくないな…」
    • 「生活環境が変化したので、住み替えたい」
    • 「住宅ローンの返済で困っている」等

    上記のような、売主様の不動産売却に関する悩みに、性格な情報をスピーディーにお伝えいたします。

    • サポート01 売却について手厚くサポートします!

      不動産売却には、悩みや不安がつきものです。当社では、お客様一人一人のご希望、ご事情をよくお聞きし、的確なアドバイス、売却のご提案をさせていただきます。

    • サポート02 不動産調査の徹底!確実な情報をお伝えします!

      売主様からお預かりした物件は、迅速丁寧な物件調査を心掛け、取引トラブルの防止の安心・安全なお取引のため、確実な情報をお伝えします。

    • サポート03 チーム体制で売主様を安心サポートいたします!

      売却に必要不可欠な弁護士、司法書士、土地家屋調査士、税理士等の専門家の方々と連携し、様々な問題や悩みを解決します。

  • サポート02インターネット・広告・看板等による
    積極的な販売活動をさせていただきます!

    不動産情報サイトに、無料で掲載しますので、売却のための広告費は一切かかりません。

    • インターネット広告掲載例
      レインズ、ヤフー!不動産、アットホーム、ふれんず、スーモ 等
    • その他様々な活動
      早期売却を目指して様々な取り組みを行います。
      • ●売却物件の近隣へのポスティング活動
      • ●新聞折込広告以前より登録いただいている購入希望者への無料資料送付
      • ●現地看板の設置
      • ●地域密着だからできる様々なキャンペーンの実施
      • ●物件1つ1つの特性を生かした販売図面の作成 など
  • サポート03不動産会社間とのネットワークを駆使した
    同業不動産会社へ情報提供し、早期売却を目指します!

    フラットホームは、売主様から売却依頼を受けたのと同時に、自社での販売活動と多数の同業不動産会社間のネットワークを活用・拡大し、早期売却に向け全力を尽くします

    売却依頼から同業不動産会社への情報提供の流れ

  • サポート04売却物件に付加価値を
    リフォーム費用立て替えサービスをご提供いたします!

    中古住宅の売却を考えた際に、

    • (1)売却前にリフォームしたほうが良いのか
    • (2)なるべく早く売却したい
    • (3)住宅のどの部分を印象良くしたらよいか
    • (4)リフォームの場合、一体いくらかかるのか
    • (5)売却成立前に費用を負担するのは不安
    • (6)引っ越しなどにもお金がかかってしまう

    などといった不安・悩みが出てくるかと思われます。

    そこで、フラットホームでは、「リフォーム費用立て替えサービス」をご提供いたします。

    リフォーム費用立て替えサービス

    • 売却前のリフォーム費用を、フラットホームが一時的に立て替え、売主様へ引き渡すサービスです。
    • 売却様には売却成立後にご精算していただく仕組みになっております。
    • 「リフォームしても成立しないのではないか」などという問題は一切ありません。

不動産売却に伴う諸費用について

不動産を売却する場合の売却金額以外にそれに伴う諸費用が必要となります。

売却後の手取り金額 = 売却金額 - 諸費用(税金等)となり、不動産売却金額 = 手取り金額ではありません!

上記図のように売却後の手取り金額は売却金額から諸費用を差し引いた残りの金額となります。

売却金額から諸費用が差し引かれるため手取り金額は必ず少なくなります。諸費用・税金などの準備、検討をした上で売却計画を立てる必要があります。実際にどのような費用が発生しどれくらいかかるのかという点をよく理解しておかないと、売却してしまった後、予想していた手取り金額が入ってこなかったということになりかねません。

そこで、下記内容は売主様が知っておくべき、不動産売却に必要な諸費用や、税金についてご説明いたします。

印紙税

不動産売買契約締結の際に作成する売買契約書や、住宅ローン利用の場合に作成する金銭消費賃貸契約書には、収入印紙を貼付することが印紙税法で定められています。印紙税は、各契約書に記載された金額により異なります。

<印紙税額の一覧表>平成27年4月現在
契約金額 税額 ※軽減措置税額
100万円を超え500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え1000万円以下のもの 10,000円 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの 20,000円 10,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの 60,000円 30,000円
1億円を超え5億円以下のもの 100,000円 60,000円
5億円を超え10億円以下のもの 200,000円 160,000円
10億円を超え50億円以下のもの 400,000円 320,000円
50億円を超えるもの 600,000円 480,000円

※「不動産の譲渡に関する契約書」のうち、平成9年4月1日から平成30年3月31日までの間に、作成されるものについては、契約書の作成年月日及び記載された契約金額に応じ、印紙税学が軽減されます。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社などによって不動産の取引をした時に、業者に支払う報酬のことです。媒介報酬とも言います。

宅建業法では、成功報酬主義が取られているので、売却や物件探しの依頼をしても、取引が成立しなければ支払う必要はなく、仲介手数料の金額の上限は宅地建物取引業法で決められています。

仲介手数料の金額の上限
1) 200万円以下の金額 5%
2) 200万円を超え400万円以下の金額 4%
3) 400万円を超える金額 3%

右の表をもとに、売買代金が2,000万円の場合で仲介手数料を計算してみると

売買代金が2,000万円の場合の仲介手数料
1) 200万円×5% = 100,000円 小計 = 660,000円
2) 200万円×4% = 80,000円 消費税(8%) = 52,800円
3) 1,6000万円 × 3% = 480,000円    
合計 712,800円(税込)

※この金額が仲介手数料の上限額となります。

なお、仲介手数料の簡易計算方法として、以下の計算式で仲介手数料を算出できます。

仲介手数料の金額の上限
1) 200万円以下の金額 5%
2) 200万円を超え400万円以下の金額 4% + 2万円
3) 400万円を超える金額 3% + 6万円

登記諸費用

売却不動産に借り入れなどによる金融機関の抵当権、根抵当権が残っている場合には、買主様への所有権移転ができないため抵当権抹消の登記手続きを行う必要があります。また、登記簿の住所と現在の住所が異なっている場合は、住所移転登記、相続する不動産の売却を行う場合には、相続登記の手続きを行う必要があります。

これら登記手続き関係の業務は司法書士に依頼するのが一般的です。また、借入れ返済途中で抵当権などが残っている場合でも、売却した金額を返済金額に充てて、抵当権を抹消することも可能となります。司法書士のご紹介も対応させていただきますので、ご相談ください。

測量経費・分筆登記等費用

売却不動産に借入れ等による登記簿の面積と実際の面積との間に違いがある場合や、隣地との境界が不明確な場合などは、実測測量が必要になってくる場合があります。土地の面積、形状、境界杭等の有無、境界立ち合い等の有無など状況により費用・期間が異なります。

また、土地の一部を分筆して売却を行う場合は、分筆測量、分筆登記費用が必要となります。その他、建物の売却の場合で、以前、増築、改築した部分が未登記のままになっていた場合は、建物表示保存登記が必要になってくることも上げられます。

これらの業務は土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。土地家屋調査士のご紹介も対応させていただきますので、ぜひご相談ください。

建物解体費用

相当な築年数の経過により利用できない建物がある場合や、買主様との契約条件で建物解体が必要になる場合があります。解体費用は建物の広さ、構造、接道道路等の状況(大型車進入可など)により異なります。

その他、土地についても地下室がある場合や、浄化槽の撤去、車庫、物置、樹木などの撤去処分が上げられます。買いたい業者のご紹介も対応させていただきますので、ご相談ください。

リフォーム費用・修繕費用

建物の主要設備に不具合等があり使用不可の場合は、引渡し後のトラブルを防ぐ意味でも売主様が引渡し前にリフォームする場合もあります。

また契約条件により、ハウスクリーニングや網戸張替え、タタミ交換等のリフォームが上げられます。鍵が閉まらない窓、建具があったり電球がつかなくなっている部分等の修繕費用も頭に入れておきたいところです。リフォーム・修繕にも迅速に対応させていただきますので、ご相談ください。

住宅診断費用(ホームインスペクション費用)

住宅診断とは、売却予定の中古住宅について、雨漏り、給排水設備、床下等の建物の状態を住まいの専門家が点検・検査するものです。

住宅診断を行うことによって、売却後のトラブル防止、建物状態の明確化による早期売却の実現、売主様、買主様、双方の安心感 向上の取引が可能となります。

不動産譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却した際に、利益が発生した場合にのみかかる税金です。

不動産を打った金額(譲渡価額)から売却した不動産を買い入れた時の購入金額や、仲介手数料などの合計額(取得費)と売却する為にかかった測量費用や手数料名度を合計額(譲渡費用)をさしてもらい計算します。

<課税譲渡所得金額の計算>

譲渡価額(売却収入) - (取得費 + 譲渡費用) = 課税譲渡所得金額

譲渡価額 取得費 売却した土地や建物も、購入した時の売買代金や仲介手数料などの合計額、実際の所得費が譲渡価額の5%に満たない場合はまた、相続した不動産の為に、取得費が不明である場合などは、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができる。
譲渡費用 売却の際の仲介手数料、土地測量費用、印紙代、建物解体して土地を売却した際の解体費用、賃貸不動産売却の際に支払った立退料など。
課税譲渡所得金額

短期譲渡所得と長期譲渡所得(税率)

実際の税額は、課税譲渡所得金額に税率を掛けて計算します。
税率は「短期譲渡所得」になるのか「長期譲渡所得」によって異なります。

<税率>
区分 所得税 住民税
短期譲渡所得 30% 9%
長期譲渡所得 15% 5%
  • ※短期譲渡所得とは、土地や建物を譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年以内のものを言います(例:平成25年4月に購入し、平成28年4月に売却した場合)
  • ※長期譲渡所得とは、土地や建物を譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えるものを言います(例:平成20年4月に購入し、平成28年4月に売却した場合)

不動産売却時の税法上の特例(優遇)

マイホームを売却して譲渡益がある場合は、特別控除などの特例があります。

・3,000万円の特別控除の特例

自分が住んでいる家と敷地を売った時や、以前に住んでいた家と敷地に住まなくなってから3年後の12月31日までに売却した時など、一定の要件を満たす場合、長期譲渡所得または短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で、最高3,000万円が控除されます。

<3,000万円の特別控除の場合の課税譲渡所得金額の計算>

譲渡価額(売却収入) - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除(3,000万円) = 課税譲渡所得金額

・軽減税率の特例

売却した年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して下記の通り、軽減された税率で税額を計算することができます。

<軽減税率の特例>
課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円までの部分 10% 4%
6,000万円を超える部分 15% 5%

上記 他、「買い替えの特例」、「譲渡損失がある場合の繰越控除」などの特例があります。

※税制は毎年見通され適用条件や税率などが変わる場合がありますので、上記内容は参考とさせていただきます。各税金などの詳細につきましては、税理士または各税務署にお尋ねください。

査定の流れについて

  • step01価格査定依頼

    価格査定のご希望の方は、ご来店、TEL、FAX、Eメール等、随時受付しております。

    また、当社ホームページの無料査定フォームでも受付けております。

    査定依頼の際、準備して頂きたいもの

    • 登記簿謄本
    • 公図(字図)
    • 測量図
    • 建物図面(間取りがわかるもの)
    • 固定資産税納付通告書(評価証明書)
    • 建築確認証
    • 権利証
    • 購入時の契約書 など

    無料査定フォームはこちら

  • step02謄本等の調査・確認

    査定依頼をして頂いた不動産の所在地、地目、地積、抵当権などの有無など確認いたします。

    また、査定不動産周辺の相場や売出事例、成約事例などの調査、雪道状況や築年数、間取りなどの調査を行います。

  • step03現地調査・住宅訪問

    実際に現地調査を行います。的確な査定価格をご提案させていただくために、物件の状況、室内、付帯設備など、調査いたします。

    現地調査事項(参考)

    <土地>
    • ・接道道路の幅員
    • ・土地の形状や高低差
    • ・敷地間口・給排水設備状況
    • ・境界杭等確認
    • ・周辺環境など
    <中古住宅・中古マンション>
    • ・間取り
    • ・雨漏りなどの履歴や天井のシミ
    • ・付帯設備などの確認
    • ・リフォーム履歴
    • ・シロアリ被害の有無
    • ・傾きや建具の建付など
    • ・外壁のクラックや基礎のクラック
    • ・敷地境界確認
    • ・駐車スペース
    • ・道路付けの調査など
  • step04査定内容の結果・ご説明

    査定内容の結果、ご報告は「価格査定書」を作成いたしますので、それを基にご説明させていただきます。

    査定対象不動産の近隣の成約事例、販売事例や、価格相場、価格形成要因など、お客様にわかりやすく、納得していただくまでご説明させていただきます。

    <価格査定書の内容(一部)>
    • ・査定地情報
    • ・成約事例地情報
    • ・販売事例地情報
    • ・路線価情報
    • ・建物の概要
    • ・査定価格 など

    「価格査定書」に基づき、打合せうえお客様と販売価格の決定をいたします。

    また、販売方針や売却スケジュールなどの打合せもさせていただきます。

以下に当てはまる方、不動産査定をしませんか?

  • 転勤や引っ越し等で、不動産処分にお困りの方
  • 所有の不動産価値を知りたいと思う方
  • 相続した不動産を現金化したい
  • 実家が何年も空家で使用目的が決まっていない

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